的肩膀说道：“觉悟不错，继续发扬，下次别笑的这么暧昧就行了………”
我……尼玛……，我吃错药了，才会对你暧昧！我心里骂道。
回到办公室，我看到李希已经趴在桌子上开始午休了，我回到工位，把方案做完，我把方案打印出来，交给总监审批，没什么大问题，总监批复之后，我来到老黑办公室找他签字，他没什么异义，签了字把文件递给我，同时又把桌子上一份文件交给我，说道：“回去研究一下，有问题随时问我。”
我离开老黑办公室，回到工位，我把活动方案传给项目执行策划人员。
我翻开老黑交给我的文件，入眼看到江海集团四个字，这是江海集团洛阳商业综合体的可行性分析报告，我仔细阅读里面的文件，这应该是几个月前做出来的报告。
一般项目开发最先进行的就是这份可行性分析报告，为决策者提供数据依据，项目行还是不行，做还是不做，很大程度上影响决策者选择和判断。
我不清楚老黑让我研究这份报告的目的何在，项目已经进入拿地阶段了，很多东西都已经形成了，再说这份报告的意义何在，更何况很多数据都是现成的，老黑不会无缘无故让我花费时间来琢磨一份过时的报告，难道是想做代理吗？
有这个可能，但项目规划都还没有公布，谈代理还有点早，这个商业综合体项目，没有几个月规划是做不出来的，拿地也需要一段时间，不仅仅是和政府讨价还价这么简单，各种政策法规以及配套不能忽视，最简单的六通一平是最需要做的。
商业项目的运营思路不外乎三个阶段；前期先炒概念，中期炒愿景，后期炒生活，一套完美的商业价值输入，就会有大批拥护者追随，有买商铺的，买公寓的，也有谈招商租金，品牌联盟的，还有准备在附近买房的，随着项目知名度和品牌力的提升，最终会把项目推到一个很高的位置，把金字塔顶部的客户筛选出来，项目销售变现，再把钱投入的商业体的运营，最终实现项目的价值最大化。
我仔细阅读这份可行性分析报告，发现这份报告做的非常完美，简直无可挑剔，数据分析很到位，条理清晰，也足够客观，做这份报告的人的水平不低。
仔细阅读完，脑海中会不自觉出现一个项目大概的轮廓，如果我是决策者，我应该会很清楚知道要做什么，该怎么做。
我陷入沉思，这份报告不像是策划公司做的，很像一些大型咨询公司做出来的，国内一些大型商业咨询的报告我也看过很多，但手法完全对不上。我忽然想到，这与麦肯锡的商业报告很相似，但这类跨国公司的收费非常高，也很少接内地的项目咨询，显然不可能这类的专业机构做的。
纠结了一会儿，我便把目光转移到报告本身，我开始再次阅读这份报告，我把每个章节做了逐个的研究，在这个过程中，把一些关键的和细节部分划出来，把数据做了一遍对照分析，并把一些自己的看法写在空白处。
把这些做完后，我把对这份报告的分析做成一个ppt，做成一份解读文件，我对自己做的这份解读文件很满意，我把这份报告复印了一遍，原件还给老黑，并把自己做的报告解读分析也发给他。
回到工位，我便无所事事，此时离下班还有半个小时，我无聊起来，对着屏幕发呆。
我对自己工作效率比较自信，一般日常生活我一个上午就能搞定，下午用来打发时间。
快下班的时候，老黑突然召集所有中层以上开会，公司大大小小领导还有经理级别聚集在大会议室。
老黑拿着那份我做了注释的报告，并且把我做的报告解读投放在大屏幕上。
老黑对这份报告做了简单介绍，然后就把我叫上前，把手里的激光笔递给我。
“成建，你来给大家分析一下这份报告，这份报告属于商业机密文件，所以没有复印分发给大家。”
老黑所说的机密文件，指的是商业保密期限内，不能对外公布泄露，如果出现泄露，对方是可以追究的。
但在行内大家都心照不宣，只要过了那个关键阶段，就没什么价值了。
我对老黑点了点头，开始对着屏幕讲解起来。
“首先，我想先说一下这份可行性分析报告，这份报告的含金量很高，无论是数据分析，还是条理结构，都非常严谨，堪称完美，我看过很多国内的一线咨询公司的分析报告，却都比不上这份报告的水平，更像是跨国咨询公司做出了来的，我相信李总跟我有同样的看法。”
老黑点了点头说道：“我认同你的看法，说说报告本身吧。”
我继续说道：“我们先从第一章开始，一般的报告会把一些关于区域经济发展，和相关政府报告数据罗列出来，进行分析对此，这份报告也是如此，但是这份报告不仅把历年政府财报做了详细的分析，还把一些发达国家的商业地产项目做了对此，以及房地产的发展规律和周期，和我们当前所处节点，都做了详细解读分析。另外与江海集团的发展阶段也做了分析，很全面，很完整。”
“更主要的是，写这份报告的人，格局很大，很会画大饼，但事实情况也是这样，报告所描述，与房地产发展周期相契合”
………
“看下这一细节，当前洛阳地区的未婚年轻女性消费占比35.6%，家庭占比53%；当前一线城市的这一比例为62%，家庭占比38%，下面报告列举了一个女装品牌和母婴品牌的近五年的销售数据……”
………
“这份报告，到这里已经全部讲完，下面是我的见解，首先是对于项目分析本身，我没什么可讲的，做的很完美，从专业角度来说，但我觉得这份报告的指向性很强，让决策者没有理由不去做这个项目，答案也很明显，他们已经在做了。”
“其二，如果按照这份报告，做出来的规划太过于超前，过于理想化，因为洛阳只能算三线城市，与一线城市不同，哪怕同等国外三线城市也都不同，居民文化素养，文化底蕴，以及衣食住行的习惯都不一样，缺乏针对性，地域特点难以展现出来……，虽然它超前，最重要的是这样的项目只是一个开始，后面还会有新的竞争对手出现，到时候如果没有特色区分，文化底蕴，这个项目很难去竞争，前瞻性的目光不仅仅需要都市化，还要有项目本身的文化属性，也就是我们常说的ip……”
……
我把自己的想法和见解梳理了一遍，老黑和金总没有发言，一脸沉思。
随后，总监，小丁以及其他人简单说了一些看法，老黑做了总结，便让大家散会了。
第39章 一份报告[2/2页]